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Pendant plusieurs mois, la statue Saint-Joseph, à Espaly, s’habille de fer pour d’importants travaux de restauration. On fait le point sur le chantier.

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Dans les régions touchées régulièrement par des épisode de mistral parfois violent, les effets du vent et ses désagréments pour les habitants pourraient être davantage pris en compte dans les projets d’urbanisme.

Dans notre région, le mistral souffle en moyenne 100 jours par an. Glacial l’hiver, quand il descend le couloir du Rhône, il peut souffler violemment plusieurs jours d’affilée avec des rafales atteignant régulièrement 100 km/h. Quand ses bourrasques s’engouffrent dans les rues, le « maître vent » met à la peine cyclistes et piétons. Des désagréments encore trop rarement pris en compte dans les aménagements urbains, selon l’urbaniste Clément Gaillard.

Fondateur d’un bureau d’études de design climatique, il accompagne les concepteurs afin de mieux intégrer le climat dans les projets d’architecture et d’urbanisme. « Le vent fait partie des paramètres climatiques qu’on peut intégrer », explique-t-il.

Dans les centres urbains, les constructions modifient la circulation du vent, par leur hauteur, leur largeur, leur emprise au sol, etc. qui vont faire obstacle au vent. La végétation aussi peut jouer un rôle, quand elle est stratégiquement positionnée. Comme les haies « brises-vent » à une époque, dans la plaine de Crau. 

« Le problème, quand on travaille avec le climat, c’est qu’en été on préfère avoir le vent, mais en hiver, on préfère s’en protéger ». L’arbitrage peut s’avérer particulièrement compliqué dans une ville comme Avignon, où le mistral souffle un peu toute l’année. L’adaptation climatique est plus facile quand la ville est balayée par un vent d’été et un vent d’hiver. « A Arles, on se protège du mistral le plus possible côté nord, par contre, on a le vent marin et c’est un vent du sud qu’on doit plutôt favoriser », note Clément Gaillard. 

Les projets d’urbanisme tiennent rarement compte de ces contraintes, surtout quand les architectes ne sont pas de la région. Clément Gaillard a ainsi vu un projet être retoqué à Avignon parce que les architectes ont complètement ignoré les effets du mistral. Ils n’avaient pas cette « culture régionale ».

D’une manière générale selon lui, les questions climatiques en urbanisme ne sont pas la priorité, ce sont essentiellement les contraintes foncières, esthétiques ou politiques qui sont prises en compte. « Quand vous allez dessiner un bâtiment spectaculaire, valorisé esthétiquement, toutes les questions climatiques vont passer au second plan ».

Aujourd’hui, on a un mode de conception à l’échelle urbaine architecturale qui est basé sur l’image du bâtiment plus que sur sa capacité à s’adapter au climat » 

Clément Gaillard, urbaniste designer climatique

France 3 Provence-Alpes

Clément Gaillard pense que les anciens avaient davantage la culture du vent. Au Moyen-Age, le plan des villes provençales exposées était conçu pour réduire l’effet du mistral et le désagrément des piétons, note-t-il.

Clément Gaillard donne l’exemple d’Avignon, dont les rues médiévales étaient orientées selon l’axe nord-sud pour former des chicanes, créant des turbulences qui permettaient de limiter la circulation du vent. Tout le contraire de la rue de la République, percée au XIXe siècle, orientée dans le sens du mistral, « en dépit du bon sens » selon lui, pour en faire l’axe principal qui débouche sur la gare. « Il y a eu une époque où on s’est mis à concevoir plus pour des raisons symboliques ou esthétiques plutôt que pour des raisons climatiques et fonctionnelles. » 

Et aujourd’hui, les Avignonnais évitent d’emprunter ce couloir à courant d’air les jours de grand vent. 

Cette culture du vent se retrouve selon Clément Gaillard dans la construction rurale des mas provençaux, au XVII et XVIIIe siècles, tournés vers le sud avec des brise-vent vers le nord. « Dans les documents de cession, vous avez des descriptions qui disent ‘tel mas est protégé du mistral’ et vous avez des règles de conception liées au mistral, par exemple si vous mettez des ouvertures au nord, il ne faut pas en mettre beaucoup et il faut qu’elles soient plus profondes que larges, c’est-à-dire, enfoncées dans la maçonnerie, pour être plus protégées du mistral ».

Pour Clément Gaillard, cette culture du mistral des Anciens s’est perdue et « on en paie un peu le prix quand on parle de bâtiments vulnérables à la chaleur, c’est une manière de concevoir qui a été oubliée ». Il rappelle que le vent crée des déperditions thermiques importantes et qu’une fenêtre exposée plein nord, va perdre beaucoup plus d’énergie qu’une fenêtre mois exposée au vent. 

A l’inverse, l’urbaniste fait remarquer qu’il est possible d’utiliser le vent pour combattre la chaleur et ventiler les bénéfices. Un paramètre que les architectes négligent. C’est notamment le cas à Rome, où la construction de bâtiments parallèles au bord de mer a bloqué la circulation de brises bienfaitrices dans la cité.  

Clément Gaillard tente de sensibiliser à ces questions climatiques, mais trop souvent, il est consulté sur des projets d’urbanisme qui sont déjà finalisés sur lesquels il est trop tard pour intervenir. L’urbaniste prône une autre culture pour des bâtiments moins spectaculaires ou esthétiques, mais plus adaptés au climat. 

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I. Un rappel de la règlementation en la matière s’impose.

Une demande de permis de construire doit être instruite sur le fondement des règles applicables au jour de sa délivrance.

Cependant, il n’est pas rare qu’une demande de permis de construire soit déposée, alors même qu’un PLU est en cours d’élaboration.

Dans une telle hypothèse, il est recommandé au pétitionnaire de déposer un certificat d’urbanisme, lequel aura notamment pour objet de cristalliser les règles applicables à sa demande, pendant un délai de 18 mois. [1]

En d’autres termes, le certificat d’urbanisme a pour objet de préserver le pétitionnaire de toute évolution défavorable des règles applicables à son projet, pendant 18 mois.

Toutefois, dans l’hypothèse où un PLU est en cours d’élaboration, l’administration a la possibilité de surseoir à statuer sur la demande de permis de construire.

En effet, l’Administration peut sursoir à statuer sur une demande de permis de construire, dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du PLU, dans les deux hypothèses suivantes :

 la demande sera de nature à compromettre l’exécution du futur plan,

 la demande sera de nature à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan. [2]

Ainsi, le juge administratif considère qu’est de nature à compromettre l’exécution du futur PLU le projet qui se situe sur un terrain qui deviendra inconstructible sous l’empire du futur PLU. [3]

Si le projet est susceptible de faire l’objet d’un sursis à statuer, le certificat d’urbanisme doit le mentionner. [4]

C’est le contenu de cette motivation que le juge administratif est venu préciser dans l’arrêt étudié.

II. Sur la motivation du sursis à statuer dans le certificat d’urbanisme.

L’arrêt étudié précise que, dans l’hypothèse où un certificat d’urbanisme indique que le projet est susceptible de faire l’objet d’un sursis à statuer, il doit préciser laquelle ou lesquelles des circonstances prévues par la règlementation permettent d’y procéder.

Précisément, le certificat d’urbanisme doit « préciser, d’une part, le cas de figure permettant d’opposer un sursis à statuer, mais également, d’autre part, en quoi, en l’espèce, ce cas est susceptible de s’appliquer à la parcelle considérée ».

Dans le cas de l’espèce, le projet portait sur la réalisation d’un lotissement de six lots, en vue de construire des maisons d’habitation.

Le certificat d’urbanisme litigieux s’est borné à indiquer que « l’attention du demandeur est attirée sur le fait que toute demande d’autorisation d’urbanisme : (…) pourrait faire l’objet d’une décision de sursis à statuer, étant donné que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est en cours d’élaboration ».

Or, le juge administratif a considéré qu’une telle motivation était insuffisante.

En effet, il a relevé que l’état d’avancement du futur PLU était suffisamment avancé pour prendre connaissance du zonage projeté sur le terrain d’assiette du projet, et que le projet était suffisamment précis pour pouvoir anticiper un futur refus de permis de construire.

Précisément, le futur PLU projetait un zonage agricole sur ce terrain, qui s’opposait à la réalisation du projet.

Ce sont donc ces éléments qui auraient dû apparaitre dans la motivation du certificat d’urbanisme, pour justifier le sursis à statuer.

En d’autres termes, le certificat d’urbanisme aurait dû préciser quel zonage ou dispositions du futur PLU étaient susceptibles de justifier un tel sursis à statuer, et de les confronter au projet du pétitionnaire.

Les administrations devront donc dorénavant être vigilantes sur la motivation de leurs certificats d’urbanisme, s’ils mentionnent la possibilité d’un sursis à statuer.

Un défaut de motivation pourrait entrainer l’annulation de la mention correspondante, qui est divisible, du certificat d’urbanisme.

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Pour Tony Bernard, le 18 avril revêt une charge symbolique : c’est à cette date qu’a été adoptée, en 2023, la résolution des Nations unies sur l’économie sociale et solidaire. Le directeur général de l’Impact Tank, un groupe européen de réflexion consacré à la mesure d’impact des innovations sociales, a donc choisi ce jeudi pour tenir la deuxième édition de son sommet de la mesure d’impact.

Au menu de ce colloque, qui prend place au palais d’Iéna : 65 débats et ateliers, 350 intervenants et 4.000 visiteurs attendus. Parmi eux, le Premier ministre, Gabriel Attal, ou encore la ministre déléguée chargée des Entreprises, Olivia Grégoire , à qui sera remis un rapport sur l’engagement territorial des acteurs économiques.

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Précurseur de la vente en ligne d’arômes concentrés et d’e-liquides pour la cigarette électronique, l’entreprise forézienne se prépare à intégrer plus de 4.000 m2 de locaux neufs érigés par XXL group sur la zone d’activités d’intérêt national d’Andrézieux-Bouthéon.

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Les tables sont colorées de dizaines de post-it, orange, bleus ou verts. Ils sont regroupés par thèmes : climat, densification, rénovation, matériaux… Sur les morceaux de papiers, différentes écritures et des questions, précises : ‘’Qu’implique le bonus de constructivité’’? ‘’Est-ce que l’OAP énergie climat s’applique à tous les secteurs’’? ‘’Comment réduire les îlots de chaleur si toutes les maisons avec jardin sont remplacées par des immeubles ?’’

4^e   modification du PLU : une enquête publique ouverte à partir du 22 avril

La réunion finale concernant la modification n° 4 du PLUi-HD était organisée mercredi 17 avril à la salle Cœur de…

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Le tribunal de Nice, et avant lui celui de Nancy, ont porté un coup d’arrêt aux mesures restrictives prises par les communes de Nice et de Strasbourg. Le Tribunal administratif de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077 a ainsi annulé la délibération qui imposait aux copropriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défaut l’accord de la copropriété).

Parallèlement à ces décisions administratives, se pose la question de la nature juridique de ce type de locations. Cette activité est-elle commerciale par nature, comme pourrait le laisser supposer les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ? Ou bien simplement civile ? 

L’enjeu, évidemment, tient en la compatibilité de l’activité exercée avec la destination de l’immeuble, en particulier si le règlement de copropriété contient une clause dite d’habitation bourgeoise. Une activité purement civile ne sera pas interdite par nature, sous réserve évidemment des nuisances qu’elle peut éventuellement causer, mais c’est un autre débat…

Pour rappel, « la clause d’habitation bourgeoise se définit comme l’obligation pour chaque propriétaire ou son locataire, de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation ».

Depuis ces dernières années, la question divise la jurisprudence en permettant l’émergence d’une analyse dichotomique.

– Pour certaines juridictions, cette réglementation, issue de la loi dite ALUR, est étrangère au droit de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965, et ainsi tout dépendrait de la manière dont la location est pratiquée.

C’est le point de vue notamment de la Cour d’appel de Grenoble, laquelle a pu considérer que la nature civile ou commerciale de la location pratiquée dépend de l’existence ou non de prestations de services accessoires. Lorsque la preuve de l’existence de telles prestations n’est pas rapportée, la location échappe à la commercialité.

Avant elle, la Cour d’appel de Chambéry avait déjà opéré une distinction en recherchant si l’activité était accompagnée ou non de prestations de services. Allant plus loin, les juges savoyards avaient surtout distingué selon que les services proposés (ménages, transferts vers l’aéroport, petits déjeuners) étaient permanents ou optionnels.

Pour ce courant jurisprudentiel, lorsque la preuve de l’existence de telles prestations n’est pas rapportée, la location échappe à la notion de commercialité.

– D’autres juridictions en revanche ont continué d’appliquer une politique rigoureuse, sans aucune nuance. Pour celles-ci, beaucoup plus rigoristes, la présence d’une clause d’habitation bourgeoise dans le règlement de copropriété implique nécessairement une occupation pérenne et paisible par nature, incompatible avec la pratique de la location touristique de courte durée.

C’est notamment la position de la Cour d’appel de Paris qui, encore récemment a confirmé que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est une activité commerciale qui contrevient directement aux clauses du règlement de copropriété précitées relatives à l’usage que les copropriétaires doivent faire de leur lot et à la destination bourgeoise de cet immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible ».

La Cour d’appel d’Aix en Provence adoptait quant à elle une position tout aussi rigoureuse, voire plus encore, en considérant que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non ». Ainsi, la location à la nuitée, toute l’année, semblait constituer une circonstance aggravante… !

Il y a donc bien l’émergence d’une distinction prétorienne selon que la location est proposée ou non avec des services para-hôteliers. La pratique attendait avec impatience la position qu’adopterait la Cour de cassation en pareilles circonstances. 

C’est ainsi que le feuilleton judiciaire se poursuit et que l’étau se desserre grâce à l’arrêt rendu le 25 janvier 2024 par la Cour de cassation.

La Cour, saisi d’un pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt précité rendu par la Cour d’appel de Chambéry, confirme l’analyse des juges du fond en retenant « que l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

Cette décision, attendue de longue date par les praticiens du droit et les professionnels de la location, s’inscrit dans une volonté de faire évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble en copropriété à destination dite d’habitation bourgeoise.

Pour beaucoup, la simple référence à la notion abstraite d’habitation bourgeoise dans un règlement de copropriété suffisait, de jure, à rendre la pratique de la location touristique de courte de durée incompatible avec la destination de l’immeuble, sans autre forme de procès.

Désormais, les cartes sont rebattues. Les juges du fond devront nécessairement se livrer à une analyse complète, in concreto, pour déterminer la destination de l’immeuble, le caractère bourgeois redevenant ici un élément parmi d’autres (prestations, standing, quartier, voisinage). 

Dans le même sens, l’existence ou non de troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage deviendra déterminante. Sur ce point également la jurisprudence est mouvante.

Historiquement, il est admis que la location de courte durée ou à la nuitée, donc pour de brèves périodes « induit, par sa nature, des troubles de voisinage générés notamment par des allées et venues fréquentes dans les parties communes, des rotations rapides et des occupations passagères peu stables, y compris en période nocturne et de repos de fin de semaine ». Faut-il pour autant en déduire une généralité ? Cela ne semble pas correspondre à l’esprit de la loi… L’anormalité doit être avérée et l’imputation du trouble à l’activité exercée doit être démontrée au cas par cas. 

Comme en toute matière, il faut savoir raison garder et s’il est évident que la location meublée touristique pratiquée en collectivité doit être règlementée, cette règlementation doit être justifiée, proportionnée mais surtout juridiquement encadrée.

Pour aller plus loin sur le plan fiscal…

Le régime fiscal des locations meublées touristiques de courte durée a été modifié par la loi de finances pour 2024. Les modifications apportées suppriment en partie les avantages de ce régime par rapport aux locations dites de longue durée. Le Gouvernement pris de court par cette mesure qu’il a laissé passer dans la loi de finances a finalement annoncé qu’une année de transition serait tolérée (Bofip du 14/02/2024). D’ailleurs, cette position de l’Administration fiscale fait actuellement l’objet d’un recours devant le Conseil d’État de la part de quelques sénateurs.

Dans le même temps, la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue a été adoptée le 29 janvier 2024 par l’Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée. 

A ce stade, ce texte prévoit également de réduire à 30 % le taux d’abattement fiscal dont bénéficient les revenus issus de ces locations meublées de tourisme (contre 71% ou 50% actuellement).

(1) Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. 

(2) Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

(3) CA Grenoble, 2e ch., 23 mai 2023, n° 21/03168

(4) CA Chambéry, 5 juillet 2022, n°20/00561

(5) CA Paris, pôle 4 ch. 2, 31 mai 2023, n° 22/18593 

 (6) CA Aix en Provence 23 juin 2022 n°21-10914

(7)  Civ. 3^ème 25 janvier 2024 n°22-21.455

(8) La position adoptée par la Cour de cassation nous rappelle ici celle récemment adoptée par le tribunal judiciaire de Nice le 3 mars 2023 (n°22/02991).

(9) Exemple, nuisances sonores liées aux allées et venues incessantes de jour comme de nuit, jets de détritus (mégots, nourriture et boisson) (TGI NICE 21/06/2018 n°15/00774 ou encore TGI NICE 24/03/2022 n°19/02873).

Me Krystel MALLET, avocat associé, LBVS AVOCATS

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